近日，市民王先生淘到一张新中国成立初期的“受典单”，且是镇江本地事例，他找到记者希望了解一下背后的故事。

  这张“受典单”五折页（图1），米黄色宣纸，每折页长24厘米，宽9厘米。第一页为封面，分上下部分，上部为圆形篆书朱印，内有“万事如意”篆字，其上用毛笔书写“受典”。下部为红色线框，类似于版画套色印刷，有红蓝黑三色，图案为亭台楼阁，红色填充建筑，蓝色描绘白云及海水，红线框左上角还有“瑞记号”三字。

  王先生认为，“瑞记号”是印刷这种文书纸的商号，当年这种现成套色印刷的空白纸在文具店中都有售，是专门书写契约、借约等各种合同文书，以示对订立各方的重视和尊重，而不是随便找张纸来写。王先生还发现，在线框内还有两道毛笔线，这可能也是写“受典单”时的规矩除了在封面篆书印上写明“受典”外，还要在下面图案线框内画两下，这到底有啥含义？还有待解读。

  来看“受典单”内容，通篇蝇头小楷，繁体，书写规范，能看出“受典”各方请了写字先生。第二页交待“受典”事由：“立受典瓦住平房文约人潘子春，今受典得金山路四十二号邹镜名下自置瓦住平房，前进三间两厢自住，当日凭公证人议定典价中熟米拾伍石整，其米按照中粮公司当时批发折价交与出典人亲手收讫（另立收据），期限四年为度，期满后出典人仍备原米数折价取赎，并将双方议妥事项列后共同遵守。”

  第一条是“典价米拾伍担另立收据，米不生息，房不起租”；第二条是“典价米拾伍担合重两千两百伍拾市斤，按当时中粮公司批发折价兑付，嗣后期满出典人仍备原典米数折价回赎”；第三条是“典期四年，由一九五三年四月十日起，至一九五七年四月十日止，期满时出典人托出原价米拾伍担，受典人自行迁让不得异言”；第四条是“在四年期内，出典人不得加典或高价另典他人，亦不得挜买出卖，情事如因生活实在困难，前后三进全部变动时，凭得公证人除托原价拾伍担米取赎外，至于损失费由公证人按照详细情况津贴之，如该房有倒墙屋漏等情，均归出典人负责修理，受典人以自住为限，不得转典或转租”；第五条是“在典期内，该房地租由出典人负责，房捐归受典人承担，大门出入通行无阻，自立约之后，两无异言，今欤有凭，立此受典瓦住平房文约为照”。下面是时间，“公元一九五三年四月拾日立”。

  综上，可认为是出典人将“协兴机面作”店铺，交给受典人潘子春，以换取拾伍担米，四年后出典人如要赎店还需拿出拾伍担米。按法律上的理解，出典一般是房屋出典，指承典人支付房屋典价而使用出典人的房屋，出典人于典期届满时，返还典价赎回房屋或不回赎而丧失房屋所有权。现在法律框架下，仍支持这样一种古老的交易方式。如今也可称其“产权出典”，指产权所有人将房屋等产权，在一定期限内典当给其他人使用，而取得资金的一种融资方式。

  “受典单”第五页是订立各方的落款和印章。他们分别是：受典瓦住平房文约人潘子春，公证人方学金、谢广发、张晓伯、薛素珍，中人孙兴堂。这六人下面皆盖有各自名章。原来，当年的这种房产交易基本上与民国的差不多，一定要有证人在场。因此，当事人一般会找亲属和朋友、同事邻居或有一定声望的人士，共同见证交易过程，自然签字盖章或画押是必须的。

  当然，这里面也有一些细微差别。比如公证人与中人，前者亲属和朋友、同事邻居都能胜任；而后者则需要一些人脉广、人缘好的人士，更何况他们还有房屋交易的佣金拿。旧时规定房产交易必须有经纪人从中居间签字，买卖双方即使直接谈判成功，也需另约中间人签字，才能办理手续。

  同时，“受典单”最后一页上部还贴有四枚面值“贰百圆”的“中华人民共和国印花税票”，上面还盖有两枚椭圆形公章，内容为“镇江、协兴机面作、金山路四十二号”（图2）。“受典单”上贴税票的方式也是沿袭民国的做法，某一种意义上，这也是一种协议生效和取得政府认同的方式。

  记者注意到，在“受典单”第四条，特别提及“如该房有倒墙屋漏等情，均归出典人负责修理”。这可能是与现在法律条款不太相同的地方，现在在典期内，承典人不但享有对房屋的使用权，而且有转典和出租权，并负责房屋维修。从这个方面来看，它完全推翻了这件“受典单”上第四条注明的“受典人以自住为限，不得转典或转租”的提法，给了承典人很大的施展空间。

  民国初期政府为增加收入，清理镇江官产并大量变卖，甚至沙洲芦滩沿在水底，即招标放领，俗称卖水影地。由于土地经界不清，执业凭证繁多，虽曾两次验契，但产权纠纷仍大量存在。民国十八年（1929年）设立镇江县土地局，先后进行土地清丈、测绘、建立地籍，办理土地登记等项工作，历时数载，后因抗战中断。

  解放前的房产多数为私产。公房，特别是居住公房极少，出租的仅百余间。另外有会馆、公所、寺庙、尼庵等房产，还有外国的领事馆、医院、洋行等房屋。民间房地产典当、买卖，常以中人说合成交，政府则以契税加以管束。租赁房屋一般收取押租、行租，形式多样，条件苛刻。自镇江为江苏省会后，随着人口增多，住房紧张，房租不断高涨。镇江沦陷时，有13000多间房屋被日军烧毁。

  抗战胜利后，镇江县政府对公有房地产进行清理，恢复土地管理机构，进行地籍整理和补办登记，经清理，确认官产土地33.6亩，地方公产土地93亩、滩地600亩，教育公产土地33亩。同时接收了一批汪伪汉奸的房地产，但有人乘机从中勾结串通，填造伪证，将房地产化为己有。新中国成立前夕，公共房屋遭受到不同程度的破坏。

  准确地说，民国镇江两次“土地确权”的背后，是一团乱麻、数量庞大的民间“白契”的存在。

  “受典单”属于契约。民国时，契约已深入到社会方方面面，其中尤以房契、地契最多。作为传统意义上的农业大国，中国长期奉行“以农立国、重农轻商”的政策，土地和房产一直是人们追求的主要财富，而房田交易契税也是历代政府赋税的重要收入之一。因此，政府对房田交易都有律法章程，要求缴纳契税，再由官府加盖官印。但实际情形是，由于契税历来较高，老百姓图省钱，往往不去备案，仍用一张没经过官方盖章的“白契”做产权证明。

  在民国以前，中国没有土地证和房产证。地主想证明某块土地属于自身个人，得靠地契；业主想证明某处房产属于自身个人，得靠房契。地契是买地的文书，房契是买房的文书。用现在的话讲，两者都是不动产买卖合同。

  古代的不动产买卖合同跟今天的不大一样，它们有两大特色：一是内容简略，一份合同少则几十字，多则几百字，往往一张纸就能搞定。且一般只写明不动产位置、面积和成交价，并无太多赔付条款，更没有质量保证书；二是模糊不清，很多重要信息被忽略。如民间很多合同上往往只有卖方和中间人签字，没有买方签字。或即使有，也只有姓，无全名；或有全名，只是化名，非真名。这样一份要素不全、模糊不清的不规范合同来做产权证明，必然会滋生大量房产纠纷，困扰各方当事人，进而导致非常严重的社会问题。

  众所周知，整个民国时期的主题就是战争，军阀混战和抗战让国家的经济和建设停滞了很多年。在这种历史条件下，无论在哪里，房产一定是稀缺资源。

  镇江成为省会之前，城区人口约有14万左右，住宅多为私人所有；除少量二层楼外，大多为小瓦平房和草房。据民国十八年统计，城区3万余户中，贫民住宅7286户，草房14411间。省府迁镇后，至民国19年，人口增至18万以上，住房日渐紧张，房租不断上涨，地产买卖开展活跃，住宅有所发展。富户建的大多为三间二厢中式楼、平瓦房，多的几进成片，好的厅室楼院俱全。一般市民建瓦平房或租屋居住，贫困户则建草房、棚屋栖身。民国二十六年西门大街成为商业繁华地段，市面房屋按省厅规定式样建造，私人相继翻造一些店面。这一期间，省会建设虽有取缔茅屋、建设平民住宅计划，但均未实现。抗战胜利后，房屋修理维护、私人建房有所增多，但江边平政桥一带仍棚屋栉比，政府建房规模不大，且多为机关用房，住宅极少，建设平房住宅计划一再搁浅。

  时局动荡之下，民国政府无力推进房屋建设，导致镇江城市住房供给极为有限，房产交易一般限于旧房买卖。与此同时，我市大量的城市贫民虽对住宅有迫切需求，却因通货膨胀和相对贫困而无购买力。于是，在住房需求增加和住房供给严重不足的双重打压下，民国后期的镇江始终存在着一定的“房荒”现象，甚至一直延续到了新中国成立初期，这可能就是这桩“受典”交易得以成交的原因。（竺捷）